Цена, а не себестоимость определяет
объемы ввода жилья в России. Меры, направленные
на искусственное снижение цен, в существующих
условиях будут сдерживать новое строительство
- таковы основные выводы исследования "Модель
рыночного равновесия на региональных рынках жилья
в России", представленного гендиректором
компании Trade Marketing Research Александром
Угаровым на дискуссии по проблемам ценообразования
на рынке жилья России в фонде "Институт экономики
города".
Между тем, по расчетам "Института экономики
города", индекс доступности жилья достиг
во II квартале 2008 года значения 5,3, что означает:
стоимость типовой квартиры в 54 кв. м более чем
в пять раз превышает средний годовой доход семьи
из трех человек. Федеральные власти считают необходимым
увеличение объемов ввода нового жилья и одновременно
снижение его цены. Получается, что это взаимоисключающие
цели?
"На падающем рынке никто инвестировать в
жилье не будет и покупать жилье не будет, так
и в учебниках написано", - поддержал выводы
Угарова Андрей Сучков, старший вице-президент
ВТБ.
По мнению Trade Marketing Research, "самый
прямой путь к повышению доступности жилья состоит
в увеличении доходов населения", пишут "Ведомости".
Специалисты исследовательской компании рассмотрели
влияние на рынки жилья таких фундаментальных переменных,
как доходы населения, реальная процентная ставка
по депозитам (ее рост, по данным исследователей,
приводит к снижению цен), расчетная себестоимость
строительства, удельный жилой фонд. Под ним понимается
обеспеченность населения жильем. Годовой объем
ввода жилья составляет от 1% до 4% от суммарного
жилого фонда России и отчасти замещает выбытие
из эксплуатации старых и аварийных домов. Кроме
того, исследовано влияние на спрос ряда дополнительных
переменных: уровня рождаемости, миграционного
притока населения, его возрастной структуры, доли
расходов на ЖКХ в средней структуре бюджета домохозяйства.
Исследование основано на модели "потоки-запасы".
Жилье рассматривается в качестве одного из активов,
его цена зависит от жилого фонда, но не зависит
напрямую от объемов жилищного строительства. Объемы
жилищного строительства, в свою очередь, зависят
от цен. Уравнения спроса и предложения модели
оцениваются независимо на основе панельных данных
с 2000 по 2007 годы.
По мнению Александра Угарова, ключевую роль в
формировании предложения (ввод жилья домостроительными
организациями) играет инвестиционный климат в
регионе - социальные и административные обременения,
но не себестоимость строительства, под которой
исследователи понимают стоимость строительно-монтажных
работ и инженерных коммуникаций без учета цены
земли и издержек на прохождение административных
барьеров.
Кроме того, жилищное строительство малочувствительно
к стоимости капитала, хотя доступность кредитов
влияет сильно. Изменения в градостроительном законодательстве
в 2007 году также дали весьма умеренный эффект
- не более 10-12% роста по отношению к вводу жилья
в 2001-2005 годы. Вообще, "подавляющая часть
факторов, определяющих уровень цен на жилье в
краткосрочном аспекте, лежит вне сферы влияния
государства", делает вывод Угаров.
Слабое влияние себестоимости на ввод жилья в компании
объясняют как несоответствием показателя фактическим
издержкам строительных компаний, так и спецификой
рынков земли под жилищное строительство. Объемы
строительства ограничены предложением земли.
По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева,
именно отсутствие открытого прозрачного рынка
земли - корень проблемы. По его оценке, себестоимость
возведения коробки многоквартирного дома примерно
одинакова в регионах и действительно не сказывается
на продажной цене и объемах ввода жилья.
Апрелев прогнозирует снижение цен еще на 10-12%
к лету 2010 года - но в разных секторах ситуация
будет развиваться по-разному, уточняет он. Так,
цены от застройщиков отнюдь не показатель рынка,
и спрос на новостройки начал снижаться за год
до кризиса, поскольку предлагаемый продукт не
соответствовал ожиданиям потребителей (в частности,
компании затягивали сроки сдачи домов).
realestate.ru
|
